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房屋中介霸王条款的违法性质 |
| 发布时间：2011-02-13 阅读：2401次 |
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房屋中介霸王条款的违法性质——一起房屋买卖居间合同引发的马拉松式诉讼
上海传家房地产经纪有限公司
看房约定书
经上海传家房地产经纪有限公司新华分公司居间介绍，本人已察看下述房屋：
梅泉别墅（案名）新华路弄2幢号室；签名：史丹2005年12月12日
居间方介绍成功，买方应支付服务报酬，为上述物业成交价的1%，承租方应支付服务报酬，为成交月租金的35%。本人或家属于看房时间陆个月内，自行或通过第三方与（出售方）（出售方）签订上述物业的（转让合同）（租赁合同），本人愿支付居间方上述物业（成交价的2%）（成交月租金的70%），作为居间方提供信息的报酬。若上述房屋为非居住房屋，中介服务费按国家规定相应收取。
客户姓名：史丹电话：131
证件号码：手机：
联系地址：
注：黑体字为史丹填写，其余内容为原告事先拟定提供
民事起诉状
原告：上海传家房地产经纪有限公司
法定代表人：张任远，住址：上海市青浦区徐泾镇振泾路198号
联系地址：浦东新区商城路660号乐凯大厦2802室
被告：史丹，女，汉族，30岁，住址本市长宁区新华路号2幢
联系电话：131
诉讼请求；
1、判令被告支付原告违约金147，000元；
2、本案诉讼费由被告承担。
事实与理由：
2005年12月12日，原告与被告签订《看房约定书》(书证一)，由原告为被告提供房屋中介居间服务，将本市长宁区新华路721号2幢别墅提供给被告，并带其参观了该房屋。《看房约定书》同时约定：被告自看房之日起六个月内，不得自行或通过第三方与出售方签订该房屋的买卖(转让)合同，否则视为违约，如违约被告须赔偿原告按上述房屋成交价格2％的违约金。
2006年3月16日，被告在隐瞒原告情况下私自与原告介绍的出售方私下交易(书证二、三)，已明显违反了《约定书》的相关规定，已构成违约。
为了维护原告的合法权益，根据我国〈合同法》及其它法律的有关规定，今特向贵院提起诉讼，请求法院依法判决如诉请。
此致
上海市长宁区人民法院
具状人：上海传家房地产经纪有限公司
2006年6月26日
民事代理词
审判员：
江苏博爱星律师事务所上海分所接受原告传家房地产经纪有限公司诉被告史丹房地产经纪纠纷一案被告史丹委托，担任其诉讼代理人，经过庭审，代理人发表以下书面代理意见：
一、原告诉称被告违约无事实依据。
1、原告没有为被告提供房屋中介服务，无权要求支付中介费用
原告诉称：“2005年12月12日，原告与被告签订《看房约定书》，由原告为被告提供房屋中介居间服务。将本市长宁区新华路721号2幢别墅提供给被告，并带其参观了房屋。”被告认为原告该陈述与事实不符。被告在原告处看到该房源信息后，向原告工作人员张某表达看房意愿，张某当时拿出一份《看房约定书》，要求被告签字确认后才答应带被告看房，并一再声称已与房主联系好了。在此状况下，被告在《看房约定书》上签上名字。后被告跟随张某到该别墅处，发现该房屋有人居住使用，居住人员坚决不许房屋中介带被告看房，中介只好作罢，因此被告没能察看该房屋内部状况，原告所称已带被告参观了房屋并非事实。
原告诉状中称：“2006年3月16日，被告在隐瞒原告情况下，私自与原告介绍的出售方私下交易，已明显违反了约定书相关规定，已构成违约。”被告认为：原告没有介绍过出售方给被告认识。出售人钮某当庭证实该出卖房屋信息通过报纸、网络等媒体公开发布，在2006年1月初前从来没有和原告接触过，该房屋信息也是原告通过媒体获知。
被告于2005年12月12日被原告欺骗而在《看房约定书》上签名，在没有看到原告承诺房屋后，再没有与原告发生任何联系。2006年2月被告在网络媒体上看到该房屋出售信息后（被告已向法庭举证该信息来源），与卖房人直接取得联系并最终达成买卖协议，此前被告与出售方没有任何联系。《约定书》中房屋与被告通过网络信息发现房源出现重合仅是巧合，被告在没有看到房屋，也无出售人通讯联系方式情况下，根本不具备原告诉状中所称所谓绕开中介与出售方私自成交客观条件。
2、签订《看房约定书》时，原告没有取得房屋买卖中介权利
原告为证明带被告看房时，已经取得该房屋委托中介权，向法庭提供《委托售房合同书》一份。房屋出卖人钮某当庭证实：原、被告签订《看房约定书》时，原告与房屋出卖人并不存在真实委托买卖法律关系，《委托售房合同书》实际签订时间为2006年1月份，出卖人是应原告要求将签订日期提前。
被告代理人认为：尽管《委托售房合同书》上委托日期为2005年12月8日，但出卖人钮某陈述是可以采信的：《委托售房合同书》规定，委托期限结束六个月内，委托人钮某如不通过原告，而与他人买卖该房屋，应当承担违约金责任。显然如这是对双方具有约束力的合同，委托人不可能不在签字前慎重，不可能对此不提异议，而在两月后甘冒违约风险与被告签订买卖合同。原告为造成被告“违约”假象，达到恶意诉讼目的而要求出售方将委托日期提前至《看房约定书》签订前。
3、原告诉请被告支付违约金，无事实依据
原、被告双方《看房约定书》中并没有诉状中所称“如违约被告需赔偿原告按上述房屋价格成交2%的违约金”内容。原告出具的格式合同《看房约定书》规定：“本人或家属于看房时间六个月内，自行或通过第三方与出售方签订上述物业的转让合同，本人愿支付居间方上述物业成交价的2%，作为居间方提供信息的报酬。”原告将“支付物业成交价的2%，作为居间方提供信息的报酬”内容偷换为赔偿房屋成交价2%的违约金。被告代理人认为提供信息的报酬和违约金属不同概念，《约定书》从来没有约定违约金。
此外原告在诉状中要求判令被告支付原告违约金147000元也无依据。根据其提供的《委托售房合同书》，委托价格为735元，如何会出现147000元违约金额。
二、原告诉讼请求缺乏法律依据
原告与被告签订的《看房约定书》性质上属格式合同，所谓支付2%中介服务费规定属于原告单方面表示。我国《合同法》第四十条规定：“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的、该条款无效。”提供格式条款的原告在要求被告支付服务费用上，免除自身居间主要义务，仅约定完成看房行为就要求被告支付2%成交价。被告代理人认为：原告中介信息费格式条款排除了被告方与卖房人签订买卖合同的权利，属于霸王条款，应属无效。
原告称：在签订《看房约定书》时，已向被告详细明确说明格式条款内容及含义，因此认为被告自愿接受该格式条款的约束，应为有效。但被告代理人认为：原告没有向被告明确说明该格式合同权利义务及法律后果。从原告在诉状中偷换概念、诉讼金额没有依据等行为不难发觉原告对于该格式合同含义自己也不明确，所谓已尽说明义务说法难以成立。
此外，关于原告诉称被告绕开中介私自成交属违约行为有无法律依据问题。被告代理人认为：目前我国尚没有法律禁止同一房产挂在多家中介或者在其他媒体上发布销售要约，对于顾客要说，他享有看房后买或者不买，在这家买还是在那家买的自由，因此房地产中介不能作出顾客看房之后，无论通过何种途径买下都要支付中介费的强制性协议。原告《看房约定书》没有法律约束力，而能索要违约金只能限制在中介公司独有的，具有一定商业价值的信息，法律只对这类信息进行保护，本案中房主钮某是在网上发布卖房信息，中介公司没有取得房屋中介权，被告与房主买卖房屋正当合法，被告并没构成违约。
需要向法庭说明的是：原告住所离该出售房屋相距仅数十米，如果说原告2005年12月12日带被告到现场看房付出所谓劳动及时间的话，也是微乎其微，且其本身存在欺骗行为。原告既没有尽到居间合同中报告信息的义务，更没有尽到居间合同中的全部义务，不能收取任何中介费。
综上，被告代理人认为：原告诉讼请求缺乏事实与法律依据，请求法院判决驳回原告诉讼请求。
以上代理意见，请法庭予以考虑，谢谢！
被告代理人：江苏博爱星律师事务所上海分所律师
2006年7月24日
上海市长宁区人民法院
民事裁定书
(2006)长民三(民)初字第721号
原告上海传家房地产经纪有限公司，住所地本市青浦区徐泾镇振泾路198号。法定代表人张任远，职务总经理。
委托代理人金黎，上海市辉煌律师事务所律师。
委托代理人戴祥，男，上海市辉煌律师事务所工作人员
被告史丹，女，1972年1月6日生，汉族，上海某有限公司工作，身份证登记住址江苏省常州市天宁区巷号楼
单元202室，现住本市长宁区新华路号2栋。
委托代理人孙云康，江苏博爱星律师事务所上海分所律师。
本院在审理原告上海传家房地产经纪有限公司诉被告史丹居间合同纠纷一案中，原告上海传家房地产经纪有限公司于2006年8月31日向本院提出撤诉申请。
本院认为，原告上海传家房地产经纪有限公司的申请符合法律规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十一条第一款以及第一百四十条第一款第五项之规定，裁定如下：
准予原告上海传家房地产经纪有限公司撤回起诉。
案件受理费人民币4，450元，减半收取人民币2，225元，由原
告上海传家房地产经纪有限公司负担。
代理审判员：郭斌
2006年9月4日
书记员：杨芳
民事起诉状
原告：上海传家房地产经纪有限公司，法定代表人：张任远
住址：上海市青浦区徐泾镇振泾路198号
联系地址：浦东新区商城路660号乐凯大厦2802.室
被告：史丹，女，1972年1月6日生，汉族，住址：本市长宁区新华路鼻2幢联系电话：131
诉讼请求：1、判令被告支付原告信息报酬72500元；
2、本案诉讼费由被告承担。
事实与理由：
2005年12月8日，新华路号2幢别墅原房东将该房屋委托原告挂牌出售(书证一)。2005年12月12日，原告找到了下家即被告，并与被告签订《看房约定书》，由原告为被告提供居间购房中介服务，将系争房屋提供给被告，并带其察看了该房屋(书证二)。《约定书》同时约定：被告自看房之日起六个月内，自行或通过第三方与出售方签订该房屋的买卖(转让)合同，自愿支付按上述房屋成交价格的2％作为原告提供信息的报酬。
2006年2月12日，被告在隐瞒原告的情况下，自行与原告介绍的出售方进行交易(书证三、四)，按照《约定书》的相关规定，被告理应向原告支付信息报酬，该信息报酬包括原告获取房源信息并提供给被告所应获取的报酬，还包括整个居间活动所支出的必要费用，以及原告居间成功后可以获得的利益等。
为了维护原告的合法权益，根据我国《合同法》及其它法律的有关规定，今特向贵院提起诉讼，请求法院依法判决如诉请。
此致
上海市长宁区人民法院
具状人：上海传家房地产经纪有限公司
2006年10月16日
管辖权异议申请书
申请人：史丹，女，1972年1月6日生，住址：江苏省常州市天宁区巷号楼单元202室
申请事项：将本案裁定移送江苏省常州市天宁区法院审理。
事实及理由：
上海传家房地产经纪有限公司以居间合同纠纷为由向贵院起诉，贵院于2006年11月11日向申请人史丹送达起诉状副本及其它材料。但申请人认为贵院对此案没有管辖权，理由如下：
根据上海传家房地产经纪有限公司民事起诉状诉称诉讼请求及依据事实及理由，申请人与上海传家房地产经纪有限公司之间的纠纷为居间合同纠纷。我国《合同法》第424条规定：“居问合同是居问人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。居间合同纠纷以被告住所地管辖为原则，我国《民事诉讼法》第22条规定：“对公民提起的民事诉讼，由被告住所地法院管辖；被告住所地与经常居住地不一致的，由经常居住地法院
申请人认为：申请人住所地在江苏省常州市天宁区，尽管位于上海新华路号2幢房屋为自己所买，但申请人从未曾正式居住过，自2006年3月购买至今未满一年，也不符合经常居住地管辖要求。申请人住所地、经常居住地在江苏常州市，因此上海传家房地产经纪有限公司向贵院起诉不符合法律规定。
鉴于本居间合同纠纷中申请人住所地及经常居住地都在江苏省常州市天宁区事实，贵院对本居间合同纠纷没有管辖权，中请人根据《中华人民共和国民事诉讼法》第38条规定向贵院提出书面管辖权异议，请求将本案裁定移送江苏省常州市天宁区法院审理。
此致
上海市长宁区人民法院
附：1、申请人身份证、户籍资料复印件各-一份(证明住所地事实)
2、委托经营管理合同一份、房屋租赁合同一份、上海市服务业统一发票一张(证明该房屋一直被用于出租，非申请人经常居住地事
实)
上海市长宁区人民法院
民事裁定书
(2006)长民三(民)初字第1091号
原告上海传家房地产经纪有限公司，住所地上海市青浦区徐泾镇振泾路198号。法定代表人张任远，职务总经理。
委托代理人金黎，上海市辉煌律师事务所律师。
被告史丹，女，1972年1月6日出生，汉族，职业不详，户籍地江苏省常州市天宁区巷号楼单元202室。
委托代理人孙云康，江苏博爱星律师事务所律师。
本院受理原告上海传家房地产经纪有限公司诉被告史丹居间合同纠纷一案后，被告史丹在提交答辩状期间对管辖权提出异议。被告史丹认为，其户籍地和居住地均在江苏省常州市天宁区，故本案应由被告住所地人民法院管辖。被告史丹要求将本案移送江苏省常州市天宁区人民法院审理。
经审查，本院认为，因合同纠纷提起的诉讼，应由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。原告以居间合同法律关系作为提起本案诉讼的请求权发生基础，且涉讼的房屋位于本市长宁区新华路号2幢，而原告所提出的带被告查看该房屋之事实可以视为原告履行居间合同项下的义务。因此，涉讼居间合同的履行地在本市长宁区区域内，本院对本案有管辖权。被告史丹提出的管辖权异议不成立。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二十四条以及第三十八条之规定，裁定如下：
驳回被告史丹对本案管辖权提出的异议。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员：郭斌
2006年11月30日
书记员：杨芳
民事上诉状
上诉人：史丹，女，1972年1月6日生，住址：江苏省常州市天宁区兴3号楼单元202室
委托代理人：江苏博爱星律师事务所上海分所律师孙云康
被上诉人：上海传家房地产经纪有限公司，法定代表人张任远，职务总经理
上诉请求：撤销上海市长宁区人民法院（2006）长民三（民）初字第1091号民事裁定书，将本案裁定移送上诉人住所地常州市天宁区法院审理
事实及理由：
一、本案案由属于居间合同纠纷，应当由上诉人住所地法院管辖
根据被上诉人上海传家房地产经纪有限公司民事起诉状诉讼请求及依据事实及理由，上诉人与被上诉人之间的纠纷为居间合同纠纷。我国《合同法》第424条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。居间合同纠纷以被告住所地法院管辖为原则，我国《民事诉讼法》第22条规定：“对公民提起的民事诉讼，由被告住所地法院管辖；被告住所地与经常居住地不一致的，由经常居住地法院管辖。”
上诉人认为：上诉人住所地在江苏省常州市天宁区，尽管位于上海市新华路号2幢房屋为自己所买，但上诉人从未曾正式居住过，同时该房屋自2006年3月购买至今未满一年，也不符合经常居住地管辖要求。上诉人住所地、经常居住地在江苏常州市，因此被上诉人上海传家房地产经纪有限公司向上海长宁区法院起诉不符合法律规定，长宁区法院对本案没有管辖权。
二、一审法院驳回上诉人管辖权异议裁定缺乏事实及法律依据
长宁区人民法院（2006）长民三（民）初字第1091号民事裁定书认为合同纠纷诉讼管辖以被告住所地或合同履行地为原则；本居间合同的履行地在其管辖范围内，因此该院有管辖权。
上诉人认为该裁定没有事实及法律依据。首先双方当事人没有明确该居间合同有履行地并确定履行地为房屋所在地，其次根据房屋居间合同服务流程，看房仅仅是房屋居间服务一个环节，还包括买卖双方约谈，买卖合同签订，房款交付，过户手续办理等都属于房屋居间合同服务内容，而上述居间服务地点都会不同，一审法院仅仅依据本居间合同服务的房屋坐落在其管辖范围内，同时认为被上诉人所称其工作人员曾带上诉人查看该房屋便认定该居间合同有履行地，并确认为房屋所在地。上诉人认为：一审法院裁定认为被上诉人所称查看房屋所在地即为居间合同履行地没有事实依据。
其次根据居间合同法律特征，无所谓合同履行地法律概念，居间合同中，受托方合同义务是提供相关信息、媒介服务等促使双方达成协议而据此向委托人收取服务报酬。显然长宁法院认为所有的房屋居间合同纠纷都有合同履行地，且都应在房屋所在地，因为委托买房人几乎都要在房屋中介方陪同下去看房。按照一审法院裁定推理：所有房屋居间服务合同发生的诉讼，只能由房屋所在地及被告住所地法院管辖，上诉人认为这不但没有事实依据并且缺乏法律依据。
综上，一审法院据以驳回上诉人管辖权异议裁定依据难以成立，请求上级法院撤销原裁定，将本案移送上诉人住所地法院审理。
此致
上海市第一中级人民法院
上诉人：
委托代理律师：
2006年12月日
附：（已向一审法院提供证据）：
1、申请人身份证、户籍资料复印件各一份（证明住所地事实）
2、委托经营管理合同一份、房屋租赁合同一份、上海市服务业统一发票一张（证明该房屋一直被用于出租，非申请人经常居住地事实）
上海市第一中级人民法院
民事裁定书
(2007)沪一中民二(民)终宇第65号
上诉人(原审被告)史丹，女，1972年1月6日出生，汉族，户籍地江苏省常州市天宁区巷号楼单元202室。
被上诉人(原审原告)上海传家房地产经纪有限公司，住所地上海市青浦区徐泾镇振泾路198号。
法定代表人张任远，总经理。
上诉人史丹因居间合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院(2006)长民三(民)初字第1091号民事裁定，向本院提起上诉。上诉人上诉称，本案应由上诉人住所地法院管辖。上诉人请求本院撤销原审裁定，将本案移送江苏省常州市天宁区人民法院管辖。
本院经审理认为，对公民提起的诉讼，由被告住所地人民法院管辖。本案是居间合同纠纷，原审法院以被上诉人带上诉人看房之事实视为被上诉人履行居间合同项下义务，从而认定该房屋所在地为涉案居间合同履行地缺乏法律依据，本案应由上诉人住所地法院管辖，故原审法院对本案无管辖权。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条之规定，裁定如下：
一、撤销上海市长宁区人民法院(2006)长民三(民)初字第1091号民事裁定；
二、本案移送江苏省常州市天宁区人民法院处理。
一、二审案件受理费人民币100元，由被上诉人负担。
本裁定为终审裁定。
审判长励朝阳
审判员俞敏
代理审判员徐晓炜
民事代理词
审判员：
江苏博爱星律师事务所上海分所接受原告上海传家房地产经纪有限公司诉被告史丹房地产经纪居间纠纷一案被告史丹委托，担任其诉讼代理人，经过庭审，代理人发表以下书面代理意见：
一、原告诉请被告支付信息报酬缺乏事实依据
1、签订《看房约定书》时，原告没有取得房屋买卖中介权
原告为证明带被告看房时，已经取得该房屋委托中介权，向法庭提供《委托售房合同书》一份。房屋出卖人钮在先前诉讼庭审中证实：原、被告签订《看房约定书》时，原告与房屋出卖人并不存在真实委托买卖法律关系，《委托售房合同书》实际签订时间为2006年1月份，出卖人是应原告要求将签订日期提前。
被告代理人认为：尽管《委托售房合同书》上委托日期为2005年12月8日，但出卖人钮法庭陈述是可以采信的：《委托售房合同书》规定，委托期限结束六个月内，委托人钮如不通过原告，而与他人买卖该房屋，应当承担违约金责任。显然如这是对双方具有约束力的合同，委托人不可能不在签字前慎重，不可能对此不提异议，而在两月后甘冒违约风险与被告签订买卖合同。原告为造成被告“违约”假象，达到恶意诉讼目的而要求出售方将委托日期提前至《看房约定书》签订前。
2、原告没有为被告提供房屋中介服务
原告诉称：2005年12月12日，原告与被告签订《看房约定书》，由原告为被告提供房屋居间服务。将本市长宁区新华路号2幢别墅提供给被告，并带其察看了房屋。被告认为原告陈述与事实不符。被告在原告处看到该房源信息后，向原告工作人员张某表达看房意愿，张某当时拿出一份《看房约定书》，要求被告签字确认后才答应带被告看房，并一再声称已与房主联系好了。在此状况下，被告在《看房约定书》上签上名字。后被告跟随张某到该别墅处，发现该房屋有人居住使用，居住人员坚决不许房屋中介带被告看房，中介人员只好作罢，因此被告没能察看该房屋内部状况，原告所称已带被告参观了房屋并非事实。
原告诉状中称：“2006年2月12日，被告在隐瞒原告情况下，自行与原告介绍的出售方私下交易，按照约定书相关规定，被告理应向原告支付信息报酬，该信息报酬包括原告获取房源信息并提供给被告所应获取的报酬，还包括整个居间活动所支出的必要费用，以及原告居间成功后可以获得的利益等。”被告认为：原告没有介绍过出售方给被告认识。出售人钮原庭审中当庭证实该出卖房屋信息通过报纸、网络等媒体公开发布，在2006年1月初前从来没有和原告接触过，该房屋信息也是原告通过媒体获知。作为原告中介公司代理人没有对卖房人上述陈述表示异议
被告于2005年12月12日被原告欺骗而在《看房约定书》上签名，在没有看到原告承诺房屋后，再没有与原告发生任何联系。2006年2月被告在网络媒体上看到该房屋出售信息后与卖房人直接取得联系并最终达成买卖协议，此前被告与出售方没有任何联系。《约定书》中房屋与被告通过网络信息发现房源出现重合仅属巧合，被告在没有看到房屋，也没有从原告处得到卖房人通讯联系方式情况下，根本不具备原告诉状中所称所谓“隐瞒原告情况下，自行与原告介绍的出售方进行交易”私自成交客观条件。
原告除提供《看房约定书》证明已带被告察看房屋外，在以后两个月时期内没有与被告进行任何联系，被告并非不愿意与原告进行房屋委托买卖服务，而是原告根本没有中介权，从其与卖房人约定违约金为1%，而与被告在《看房约定书》上规定2%信息报酬事实，不起诉“违约”卖房人，而先前单独在诉讼被告所谓2%“违约金”事实可以清楚看出，欺诈故意及行为明显。
二、原告诉请被告支付信息报酬，无法律依据
原告与被告签订的《看房约定书》性质上属格式合同，我国《合同法》第四十条规定：“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的、该条款无效。”提供格式条款的原告在要求被告支付信息报酬规定上，免除自身居间主要义务，仅约定完成看房行为就要求被告支付2%成交价。被告代理人认为：原告中介信息费格式条款排除了被告方与卖房人签订买卖合同的权利，属于霸王条款，应属无效。
原告称：在签订《看房约定书》时，已向被告详细明确说明格式条款内容及含义，因此认为被告自愿接受该格式条款的约束，应为有效。被告代理人认为：原告没有向被告明确说明该格式合同权利义务及法律后果。从原告在两次诉讼中偷换概念、诉讼金额没有依据等行为不难发觉原告对于该格式合同“信息报酬”含义自己也不明确，所谓已尽说明义务说法难以成立。
关于原告诉称被告“隐瞒原告情况下，自行与原告介绍的出售方进行交易”，认为按照《约定书》相关规定，被告理应向原告支付信息报酬诉称，有无法律依据问题。被告代理人认为：目前我国尚没有法律禁止同一房产挂在多家中介或者在其他媒体上发布销售要约，对于顾客要说，他享有看房后买或者不买，在这家买还是在那家买的自由，因此房地产中介不能作出顾客看房之后，无论通过何种途径买下都要支付费用的强制性协议。原告《看房约定书》没有法律约束力，被告提供的所谓信息只能限制在中介公司独有的，具有一定商业价值的信息，法律只对这类信息进行保护，本案中房主钮方伟是在网上发布卖房信息，中介公司没有取得房屋中介权，被告与房主买卖房屋正当合法，被告并没构成违约。
关于看房信息费约定是否受法律保护问题：《看房约定书》规定：“本人或家属于看房时间六个月内，自行或通过第三方与出售方签订上述物业的转让合同，本人愿支付居间方上述物业成交价的2%，作为居间方提供信息的报酬。”
就房产中介行业收费规范，我国《城市房地产中介服务管理规定》第四章“中介服务规定”规定：除按照书面中介服务合同约定服务进行收费外，中介公司在房地产中介活动中不得索取、收受委托合同以外的酬金或者其它财物，或者谋取其他不正当收益。根据该行政法规第19条，房地产中介服务机构应该符合省、直辖市房地产管理部门要求的其他内容。而根据上海市房屋土地资源管理局《关于规范上海市居住房屋买卖、租赁中介经纪服务收费的通知》规定：“经纪机构提供买卖中介经纪服务，应与客户事先签订书面委托合同，明确实际收费标准。经纪机构在提供基本服务内容，办理完产权过户、户口迁移等手续后，方可收取买卖中介经纪服务费。”
根据以上行政法规规定，作为中介机构的原告没有与被告签订房屋中介服务合同，仅签订《看房约定书》。我国《合同法》第52条：“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。”按照原告诉状理解的所谓信息报酬内容违反我国《城市房地产中介服务管理规定》行政法规禁止性规定。原告提供信息报酬的格式合同约定为无效，不应当得到法律支持。
需要向法庭说明的是：原告住所离该出售房屋相距仅数十米，如果说原告2005年12月12日带被告到现场看房付出所谓劳动及时间的话，也是微乎其微，且其本身存在欺骗行为。原告既没有尽到居间合同中报告信息的义务，更没有尽到居间合同中的全部义务，不能收取任何中介费用。
综上，原告诉请无事实、法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。
被告代理人：
江苏博爱星律师事务所上海分所律师
2007年4月20日
民事代理词（补充）
审判员：
江苏博爱星律师事务所上海分所接受原告上海传家房地产经纪有限公司诉被告史丹房地产经纪居间纠纷一案被告史丹委托，担任其诉讼代理人，经过庭审，代理人发表以下书面补充代理意见：
一、本案争议焦点：《看房约定书》信息报酬2%条款对被告是否具有法律约束力
根据我国合同法第三十九条、第四十条的规定，认定格式条款无效需满足两个要件：其一，该条款系格式条款；其二，该条款存在合同法第52条和第53条规定的情形，或格式条款提供方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利。被告代理人认为：本案系争条款符合上述两个要件。
所谓格式条款，依照合同法是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。因此，格式条款具有预先拟定、适用不特定相对人、定型化即不加协商等特点。本案中，原告提供的《看房约定书》，是原告在与被告签订以前就已经预先制定出来，而非在双方当事人反复协商的基础上制订出来；该协议适用于与原告订约的不特定的委托人，原告未能举证证明，其在与被告订立《看房约定书》时曾采用合理的方式提请对方就加重对方责任的条款（即所谓私自成交要支付比中介费还要高的信息报酬规定）予以注意，并与之进行协商。故系争条款具备格式条款的属性。
其次，该格式条款加重了对方（被告）的责任、排除了对方（被告）的主要权利。作为居间人的原告，其职责是向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，并以促成交易成功为前提收取委托人的支付报酬。故居间的功用在于提供交易机会，辅助性地为交易双方的良好磋商创造条件，而不能通过特别约定强迫他人签订合同，限制交易当事人的自由缔约权利。本案中，格式条款的设置意味着《看房约定书》一经签订则房屋买卖必须通过原告成交，否则委托人即应向居间人承担违约责任。也就是说，原告利用格式条款使自己居于无论居间行为是否成功均可获得相应报酬的有利地位，而增加了委托人在居间不成情况下仍需支付超过法定报酬数额违约金的义务（原告对于信息报酬含义理解为实质上属被告违约应该支付的违约金），限制了委托人与出卖人协商和自由缔约的权利。
综上，被告代理人认为：系争条款属无效的格式条款，原告公司无权要求按约收取所谓买卖双方成交价1%的所谓信息报酬。
二、关于原告诉请有否合法性补充代理意见
依照合同法的规定，在居间合同中只有居间人的居间活动达到目的，即促成委托人与第三人之间的合同成立的，委托人才负有给付报酬的义务。
作为房地产居间人在居间活动中往往要为委托人提供权籍调查、使用情况调查、行情调查、确定成交意向、订立交易合同等基本服务内容，并要完成交易过户、户口迁移、房屋入住手续，才能按约收取相应费用；而居间人的活动能否达到目的有着不确定性，不是完全可由居间人的意志决定的。有时，尽管居间人为了促成合同的成立也尽了向委托人报告或者媒介的义务，但合同却因种种原因没有成立。在此情况下，居间人从事居间行为势必支出一定必要的费用，倘无补偿，亦属不公平。为此，合同法第427条规定，“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”
在居间未成功（这种未成功是指事实上的未成功，而排除造成的原因因素）的情况下，居间人固然可以请求委托人支付必要费用，但必要费用与报酬毕竟不是同一概念，而且在数额上往往也相差很大。
具体到本案，尽管原告带被告察看了房屋诉称并非客观事实，但即便法庭认为根据原告提供的《看房约定书》可以证明原告为被告提供了看房义务，原告代理人仍认为：原告也不能要求被告支付报酬或者违约金，但依法可以请求支付为居间活动支出的必要费用。但原告诉讼请求并非要求支付必要的费用，而是所谓信息报酬（原告认为实质上为违约金）。因此法院理应判决驳回其诉讼请求。
以上补充代理意见请法庭认真考虑，谢谢！
被告诉讼代理人：
江苏博爱星律师事务所上海分所律师
2007年4月21日
附：相关判决案例评析一份4页
加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款应属无效──上海搏邦地产投资顾问有限公司与毛某某居间合同纠纷上诉案
【案例要旨】
随着人们物质生活水平的日益提高以及房地产业的日益繁荣，越来越多的人通过购买新建商品房或二手房以改善居住条件或用于投资。而在二手房买卖中，由于相应的行政管理制度和法律规范尚不健全，房地产中介公司在居间服务中存在着一些不规范操作。如在居间合同中设立一些格式条款，以免除自己的责任或加重对方的责任、排除对方的主要权利等，一定程度上影响了二手房市场的正常秩序，并随之引发了大量民事纠纷。本案就房地产中介公司格式条款的效力问题进行了探讨，并对居间未成功时居间人所支付的“必要费用”作出明确界定。
【案情简介】
2004年6月12日，上海搏邦地产投资顾问有限公司（以下简称搏邦公司）与毛某某（买受方）和案外人庄某某、庄某某（出卖方）签订《房地产买卖居间协议》一份，约定搏邦公司作为居间人将案外人坐落于本市浦东新区浦明路99弄32号102室的房屋介绍给毛某某购买，该房总房款为人民币2,450,000元，并约定了付款方式、意向金的数额及处理办法。协议第十条还约定，由于毛某某的原因导致房地产买卖合同未签订的，应向搏邦公司支付总房款3%的违约金。协议签订后，毛某某依约支付给搏邦公司意向金5,000元。后毛某某与案外人因故未签订房地产买卖合同，搏邦公司遂诉至原审法院，以毛某某在签订《房地产买卖合同》时提出不合理的贷款要求被拒后即拒绝签订该买卖合同为由，要求判令毛某某依约支付违约金49,000元。毛则表示，在《房地产买卖居间协议》中约定买受方和出卖方向居间人支付违约金的条款属“霸王条款”，故要求撤销该条款。
【审判结论】
一审判决：
原告上海搏邦地产投资顾问有限公司要求被告毛某某支付违约金人民币49,000元的诉讼请求不予支持。
二审判决：
驳回上诉、维持原判。
【评析意见】
一、本案系争违约金条款属加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款，应认定为无效
本案主要争议焦点是搏邦公司与毛某某及案外人签订的《房地产买卖居间协议》第十条的效力。该条约定，“由于毛某某的原因导致房地产买卖合同未签订的，应向搏邦公司支付总房款3％违约金”。对于该条款的效力，存在两种观点：一种观点认为，搏邦公司与毛某某及案外人签订的《房地产买卖居间协议》，系各方当事人真实意思表示，并不违反法律法规的规定，故合同效力应予确认，各方当事人应完全履行合同之义务。现因毛某某的原因导致房屋买卖双方未签订合同，故搏邦公司有权依照协议第十条的约定，向毛主张违约金。另一种观点认为，搏邦公司与毛某某及案外人签订的《房地产买卖居间协议》第十条的约定，系搏邦公司提供的格式条款，且排除了合同相对方的主要权利、加重了相对方责任，应认定为无效。本案的处理采纳了第二种观点。
根据合同法第三十九条、第四十条的规定，认定格式条款无效需满足两个要件：其一，该条款系格式条款；其二，该条款存在合同法第52条和第53条规定的情形，或格式条款提供方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利。本案系争条款符合上述两个要件。
首先，本案系争条款系格式条款。所谓格式条款，依照合同法是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。因此，格式条款具有预先拟定、适用不特定相对人、定型化即不加协商等特点。本案中，搏邦公司提供的《房地产买卖居间协议》，是搏邦公司在与毛某某及案外人订约以前就已经预先制定出来，而非在双方当事人反复协商的基础上制订出来；该协议适用于与搏邦公司订约的不特定的委托人，搏邦公司未能举证证明，其在与毛订立《房地产买卖居间协议》时曾采用合理的方式提请对方就加重对方责任的条款予以注意，并与之进行协商。故系争条款具备格式条款的属性。
其次，该格式条款加重了对方的责任、排除了对方的主要权利。作为居间人，其职责是向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，并以促成交易成功为前提收取委托人的支付报酬。故居间的功用在于提供交易机会，辅助性地为交易双方的良好磋商创造条件，而不能通过特别约定强迫他人签订合同，限制交易当事人的自由缔约权利。本案中，格式条款的设置意味着居间合同一经签订则房屋买卖必须成交，否则委托人即应向居间人承担违约责任。也就是说，搏邦公司利用格式条款使自己居于无论居间行为是否成功均可获得相应报酬的有利地位，而增加了委托人在居间不成情况下仍需支付相当于报酬数额的违约金的义务，限制了委托人与出卖人进一步协商和自由缔约的权利。
因此，本院认为，系争条款属无效的格式条款，搏邦公司在买卖双方未成功签订《房地产买卖合同》时无权要求按约收取违约金。
二、居间人应依法维护其权益
依照合同法的规定，在居间合同中只有居间人的居间活动达到目的，即促成委托人与第三人之间的合同成立的，委托人才负有给付报酬的义务。而居间人的活动能否达到目的有着不确定性，不是完全可由居间人的意志决定的。有时，尽管居间人为了促成合同的成立也尽了向委托人报告或者媒介的义务，但合同却因种种原因没有成立。在此情况下，居间人从事居间行为势必支出一定必要的费用，倘无补偿，亦属不公平。为此，合同法第427条规定，“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”因此，本案中，搏邦公司虽不能请求委托人支付报酬及支付违约金，但依法可以请求其支付为居间活动支出的必要费用。
在居间未成功的情况下，居间人固然可以请求委托人支付必要费用，但必要费用与报酬毕竟不是同一概念，而且在数额上往往也相差很大。鉴于房地产居间人在居间活动中往往要为委托人提供权籍调查、使用情况调查、行情调查、确定成交意向、订立交易合同等基本服务内容，并要完成交易过户、户口迁移、房屋入住手续，才能按约收取相应费用；而委托人与第三人之间最终是否签订《房地产买卖合同》有着不确定性，甚至有些委托人违背诚实信用原则抛开居间人与第三人“手拉手”私下成交。因此，居间人在与委托人签订居间合同时，就居间人前期的报告、媒介、陪同看房、参与协商等服务活动，可约定按服务项目实行菜单式收费。如此才可以有效起到制约委托人以及弥补居间人成本损失的作用，最终达到减少双方纷争的目的。
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